Новостройки в Сочи

Главный вопрос к сочинской новостройке — не этаж и не вид, а что именно продаётся. В одном и том же корпусе рядом бывают квартиры и апартаменты: внешне они неотличимы, но апартаменты по документам нежилые, постоянная регистрация в них не оформляется, налог считается от кадастровой стоимости по ставке для нежилых помещений, а коммунальные тарифы коммерческие. Ипотечные программы с господдержкой на апартаменты чаще всего не распространяются. В карточке каждого комплекса мы указываем юридический статус отдельным параметром, а не прячем его в мелкий шрифт описания.

Схема продажи определяет, чем рискует покупатель. Договор долевого участия с расчётом через эскроу-счёт означает, что деньги лежат в банке до ввода дома в эксплуатацию, и при остановке стройки они возвращаются. Продажи по предварительным договорам, договорам займа, паевым схемам или через уступку прав такой защиты не дают — деньги уходят продавцу сразу. В Сочи встречаются все эти варианты, и разница между ними важнее, чем скидка в несколько процентов. Схему расчётов мы называем до того, как покупатель вносит задаток.

Цена «от» в рекламе комплекса почти всегда относится к самому маленькому лоту на нижнем этаже без вида — в продаже такого может уже не быть. Поэтому в карточке комплекса показан состав лотов с площадями, этажами и ценами, а не одна маркетинговая цифра. Там же видно, сколько лотов в корпусе остаётся и как распределены площади: комплекс, где закончились студии, и комплекс, где не продаются трёхкомнатные, — это два разных предложения для покупателя.

Надёжность застройщика проверяется по проектной декларации, истории сданных объектов и фактическим срокам по ним, по схеме продаж, судебным спорам и текущим темпам строительства. Отдельная сочинская специфика — соответствие того, что строится, разрешённому использованию участка: в городе есть объекты с судебными спорами о законности постройки, и этот вопрос стоит закрывать до сделки. Стадия готовности и заявленный срок ввода показаны в карточке комплекса как параметры, а не как обещание.

Удалённая покупка новостройки — самый частый сценарий для иногородних покупателей, и сочинский рынок к нему приспособлен. Видеопоказ проводится по корпусу, этажу и окружению, включая то, что будет видно из окна после завершения соседних очередей. Документы застройщика и договор разбираются до подписания, расчёты проходят через банк, регистрация права — дистанционно. Для покупателей, которые рассматривают новостройку как вложение, расчёт доходности считается от реальной цены лота, а не от рекламной цифры.